什么是销售比较法(Sales Comparison Approach)？

销售比较法是房地产估价师确定房地产价值的一种方法。这种方法通常用于住宅房地产销售，但也可用于商业建筑。销售比较法考虑了位于同一小区或附近的类似物业的售价，因其独特之处或法律规定而作出调整房地产中的销售比较法使用的是附近已完成的销售额。当房地产估价师使用销售比较法对某个房地产进行估价时，他通常会从过去的房地产销售中提取实际销售价格。这些完成的销售通常在一定的时间范围内，例如前三到六个月。根据销售比较法进行的房地产评估通常会考虑类似房地产的已完成销售。例如，对一居室公寓的评估不考虑五居室房屋的销售完成情况。完成的销售通常是从位于同一房间附近或之内的房产中提取的邻里关系。这是因为，即使在同一个城市里，各个社区的市场价值也会有很大的变化。根据销售比较法进行的房地产估价受供求和替代等经济概念的影响当房地产的供应量高而需求量低时，市场价值往往会下降。如果供应量低而需求量大，这些相同的市场价值通常会更高。替代是指如果一种商品的价格过高，潜在的买家会找到一个价格较低的替代品来满足他们的需求。例如，如果一对年轻夫妇需要一套两居室的房子，他们可能会选择价格低于两居室独立式住宅的两居室公寓。使用销售比较法时，可能需要调整独特的物业特点。如主要改进、最新的电器，某些类型的门窗、楼层布局和物业的整体状况可能会导致评估值高于或低于市场平均水平。例如，如果一间卧室公寓是半径5英里（8公里）范围内唯一有壁炉的房产，其评估值可能略高于同类住宅的销售完成数，同样，如果该物业的整体状况与同一地区的其他物业相比较差，其评估值肯定会低于平均水平。