什么是滞纳税销售(Delinquent Tax Sale)？

在美国，滞纳税出售是一种拍卖，通常由县政府进行，以收回未缴的财产税。滞纳税出售有两种类型：税收留置权出售和税收契约出售。税收留置权出售迫使购买者支付拖欠税款，作为回报，她有权向房主收取这些款项和利息。如果买主在某段时间内（通常是一到两年）没有还清，她可以取消对该房产的赎回权。另一方面，契税出售会立即赋予购房人对欠税房产的所有权，虽然原物业业主仍有权偿还债务和收回物业。未缴物业税可通过出售拖欠税款的房地产来收回在美国，大多数郡政府的运营，如学校、执法、消防和道路维护，都是由对业主征收的税款来资助的。当这些税没有缴纳时，该县就有能力支付它为居民提供的服务严重受损。为了弥补损失的税收，一个县进行了滞纳税出售。美国大约一半的州规定拍卖拖欠税款留置权，而另一半的州则拍卖契据本身。全国范围内此类出售的规则、程序、要求和期限非常多，潜在投标人在投标前应咨询相关县政府当物业税拖欠时，会对物业设置税收留置权，该留置权可随时通过缴纳税款、罚款和应付利息予以取消。大多数郡定期拍卖留置权或标的财产，最常见的是每年一次。在出售前，他们会在当地报纸的法律版面刊登一段时间的广告，通常至少是连续四周。这些广告会注明房产地址和描述、应缴税款和投标须知。税收留置权出售本质上是购买者向拖欠房主的贷款，因为参与者提交密封的投标书，说明他们将向房主收取赎回费用的利率。根据县政府自己的规则和程序，有许多不同的方法赢得税收留置权拍卖，但在所有情况下，获胜者必须立即支付欠缴税款。然后，原所有人有一段称为赎回期的时间——从税收留置权出售之日起最多两年——通过偿还已付税款和利息赎回财产。买方只有在赎回期到期后才能启动止赎程序；即使是在丧失抵押品赎回权的情况下，财产所有人也可以赎回财产。在税收留置权出售后，原所有人仍然拥有财产，并承担所有其他费用，例如抵押贷款和水电费。在赎回期内的任何时候，原所有权人都可以赎回财产并收回所有权如果发生这种情况，购房者就不再对房产提出索赔。如果税收留置权的购买者取消了对房产的赎回权，任何抵押或其他留置权都将被解除，州政府或国家政府施加的留置权除外。为避免这种情况，大多数美国抵押贷款贷款人通常要求借款人每月向托管账户付款定期缴纳物业税，而不是让他们自己纳税，也许会拖欠税款。税收契约销售是一种不同类型的滞纳税出售，而不是拍卖可赎回的税收留置权，出售房产的实际契据，根据拍卖的状态，该契据可能赎回，也可能不可赎回。只有在所有留置权持有人都收到警报后，才进行出售，最高出价者赢得了该房产的所有权。当竞买人赢得税收契据出售时，任何附属留置权，如抵押贷款和机械师的留置权被解除；只有州和联邦的留置权在税收契约出售后仍然有效。