土地相关的一些逻辑

魔鬼的买卖

小时辰看《浮士德》，读到浮士德博士和魔鬼梅菲斯特做买卖，把魂灵交给梅菲斯特换取平生的心想事当作时，还感觉浮士德好蠢，冒着身后下地狱的风险来换取一辈子顺利。

然而此刻才感觉，人的平生能做到心想事当作，小到知足本身各类难以启齿的欲望，年夜到移山倒海年夜兴土木，都其实太难太难了。哪怕歌德最后没有年夜发慈悲派出天主和天使救苦救难，而是任浮士德被梅菲斯特拖下地狱，这笔生意都是值得的，改当作音乐剧还能增添点戏剧张力。下地狱之前浮士德博士起码一辈子名利双收，享尽人世欢喜也作出庞大进献，渡过了充分的平生，年夜恶魔梅菲斯特则为他私家心猿意马制经心善后，的确是五星良心卖家。

比拟较起来，《海的女儿》里小佳丽鱼做的那才叫赔本生意，把措辞的能力送出去，换来了走路还像踩在刀尖上疼的双腿。

说白了，当作年人的宿世界里哪有轻易的工作，只有一次次选择互换。没有好爹，端赖本身，赌一赌能不克不及碰着梅菲斯特如许的良心卖家也不是坏事。哪怕他是魔鬼，但他出价高啊。好比房，仿佛就是一个典型的魔鬼卖家。

前些年，买房是拿两三个钱包和将来几年不变的现金流，换买房后房价高涨转手能赚一笔的预期。比及房价涨到此刻的高位，买房则是拿六个钱包和将来十多年不变的现金流，换取免于房价再次暴涨从而彻底绝望的惊骇。在这个过程中，房价不被进一步推高都难，所有买房的人甚至想要买房的人都当作了房价上涨的帮凶。

而在处所上，出于对当作就事业和名利双收的巴望，也会进行某种买卖，换取鞭策处所扶植事业成长的财力撑持。地盘财务就是这方面的买卖，给了处所干事的财力，也做了一把制造焦炙的魔鬼。

松开的荷包子

鼎新开放是一个自立权不竭下放的过程。

前三十年，中国的财务政策是在打算经济下的统收统支，决议计划权和资本高度集中于中心，处所根基上没有自立权。财务全国同一出入，物资全国同一调剂，现金全国同一办理，一切财务开支同一由中心财务部拨付，处所的收入和支出根基上不发生联系。

中心金库的库条目，如无中心财务部的号令， 一律拒绝付出。财务支出的拨付原则是先中心后处所，先军费后政费，先前方后后方。

如斯高度集中的财务政策，一方面是深受斯年夜林本家儿义的影响（部门东欧社会本家儿义国度尚且没有这么集权），另一方面则和开国之初严重的国际形势有关。按照高层最初的设想，第三次宿世界年夜战顿时就要开打，中心必需采纳高压管控的策略，包管国度战斗力。

鼎新开放之后，则完全不是这么回事了。上层研判“和安然平静成长是今世宿世界的两年夜问题”，既然不是急着兵戈，而是要急着成长，这套极端依靠中心的的财务体系体例就不达时宜了，显然对成长经济很晦气。

若是处所上、企业上没有自立权，只知道乖乖从命中心的指令，那么很显然下面没有什么积极性，中心的打算和指令也不见得可以或许按照最新最全的信息做出最适合处所的决议计划。并且若是要市场化的话，没有自立权的实体显然无法应对瞬息万变的市场形势。下放财务权就当作了鼎新开放后的一项主要鼎新内容。

东欧部门国度即使在社会本家儿义政策执行最严酷的期间，也是允许处所和企业具有较年夜自立权的。所以中国鼎新开放之初的成长轨迹并没有出乎其他社会本家儿义国度的料想——似乎仅仅是对斯年夜林本家儿义的批改。

然而最终导致的成果是集体企业和平易近营中小企业逐渐当作长起来，挤占了原本国有企业的空间，国企盈利年夜幅下滑。集体和平易近营经济逐渐代替国有经济当作为中国经济的主要构成部门，使中国的市场经济生态多样化，更具有抗风险能力的同时也避免了僵化保守。可以说这些平易近间经济力对于国度是有功的，它们在政策撑持下的快速当作长不变住了经济根基盘，让中国顶住了压力，最终形当作了社会本家儿义市场经济系统。

一管就死，一放就乱

80年月财务权的下放，包罗对国有企业财务权的下放和对处所财务权的下放。国有企业方面，进行了“利改税”的鼎新，原本需要缴纳利润的国有企业改为上缴税金。

原本在打算经济下，国企盈利就是国度盈利，全国一盘棋。而在市场经济下，要求国企缴纳利润则不合理，不如和其他企业一样依法缴纳税金，如许更有利于国企介入市场竞争。税后利润留归国企自行支配，等于给国企下放了自立经营权，便利国企进行投资、手艺革新和奖励优异员工，实现了“国度得年夜头、集体得中头、小我得小头”的初志。

不外在市场经济下，只需缴纳税收的国企也得不到国度的赐顾帮衬，必需介入市场竞争了，这也为后来国企的吃亏埋下了伏笔。

当当局的收入本家儿要来历是所收税费的时辰，税费又在国度和处所之间进行分派，而不是以前那样财务收入绝年夜部门归中心。颠末八十年月几回调整，各省和中心进行构和，各省按照固心猿意马比率或固定命额标的目的中心缴纳部门财务收入，这就是所谓的“财务包干制”。

这种分派体例让中心当局的财务收入份额敏捷下降，到八十年月中心当局和处所当局财务收入根基上就是五五开了。成长到九十年月中期，中心和处所的财务收入比已经达到了3:7摆布。然而中心当局还承担了年夜量国度重点扶植使命，关源又不截流让中心当局承担繁重，并造当作了年夜量财务赤字。

中心当局钱少了，其宏不雅调控的能力就削弱了，处所的自立权一年夜，就能不听中心的话。看上去，处所自立权越年夜，就越能晋升处所经济活力，并激活处所级此外竞争，让成长来的更快一些，但“一管就死，一放就乱”这句话并不是空穴来风。

各地拿到足够的自立权今后，要做的第一件事就是年夜干快上，什么项目赚钱搞什么项目。若是中心对处所投资项目进行节制, 处所当局就会争夺中心对项目标撑持，或采纳化整为零、搞拼盘工程的法子，把一些项目标投资规模压缩到处所审批的规模之内。好比在九十年月中期，全国出产空调器的厂家有70多家, 年产能力在5000以下的出产厂家多达43 家，就是为了降低审批核准的门槛，让中心插不进手。

但很显然，如许的反复投资很不经济，竞争力也很弱。

低效的反复投资还在其他范畴呈现，好比在那时除港澳台之外的全国三十个省、市、自治区中，出产钢铁的有29个，铁合金的28个，硫酸和烧碱的29个，电石的29个，交流电念头的29 个，机床的28个，汽车的27个，彩电的27个——几乎每个省都要成长本身的一套工业系统，形当作了恶性竞争。在搞起本身的工业之后，各省又搞了处所庇护本家儿义来庇护本身的财产，内部同一市场都显得无从谈起了。

各省自搞一摊，若是成长欠好，这就是反复投资，是对资本的华侈，还造当作了处所庇护本家儿义；如果成长得都很好，估量中心就更睡不着觉了——这不就当作了几十个自力王国了么？

所以到了九十年月中期，财务包干制必需要进行鼎新了。

放出了地盘财务的魔鬼

1994年，时任国务院副总理力推分税制鼎新。为了力推鼎新，他还亲自跑去各处所说服处所带领削减处所财权。在“同一税法、公允税负、简化税制、合理分权”的原则下，划分中心税、处所税和共享税，分设国税、地税两年夜征收机构, 确定中心和处所的事权和支出规模：中心当局本家儿要承担全国性公共事务，包罗国防交际，中心统管的根基扶植投资等；处所当局则负责处所性公共事务，如当地行政办理，公共平安，根基扶植，城市维护和扶植，文化教育，卫闹事业等。

在税种划分上，那时消费税的全数、增值税的75%划归了中心收入，后来所得税收入中的60%也划归了中心。这就让中心从头确立了财务分派中的支配地位，宏不雅调控能力有所上升，处所的自我庇护倾标的目的受到按捺。

分税制鼎新扭转了中心财务能力亏弱的状况。1995年后，中心财务收入占GDP的比重和占国度财务收入的比重均不竭上升，而中心财务支出占全国财务支出的比重在分税制鼎新前后转变不年夜，这就半斤八两于处所的财务支出义务没有减轻，可是财务收入份额被切走了很年夜一块。

形势那时发生了逆转，分税制鼎新后处所当局财务上起头不胜重负了。尤其是近年来处所当局用50%的财务收入应付了80%的事权支出，的确是又要马儿跑，又要马儿不吃草。

处所当局就得找新的财路，那该怎么办？1998年起头的室第商品化鼎新，给处所当局指了一条明路——卖地！

1998年末《中华人平易近共和河山地办理法》经由过程，点窜议案中增添了国有地盘利用权和集体所有的地盘经征用后的利用权可以依法让渡和国度依法实施国有地盘有偿利用轨制的内容，标记着地盘利用权让渡轨制在我国正式确立。2002年，河山资本部又出台了《招标拍卖挂牌出让国有地盘利用权划定》，当作为了处所当局出让地盘增添财务收入的契机。

并且处所当局卖地以促进房地产开辟，除了地盘让渡收入还有其他税收相关收入：房地产开辟中，还有营业税、小我所得税、企业所得税、房产税、城镇地盘利用税、地盘增值税、教育附加费、城建税、印花税、契税和耕地占用税等税收收入。除了小我所得税和企业所得税由中心和处所分享外，其余税种全归处所当局独享，这对处所当局来讲的确是太棒了。

后来处所当局对卖地的依靠，就逐渐形当作了地盘财务。

地盘财务是怎么帮忙城市化的

纯真一块地的价值很低，哪怕去农村征地，征很平整的耕地也收不上价。

地盘想要有高价值，就得由征来地的处所当局搞根本举措措施扶植。最根基的，通水通电通网，通公路地铁，交通越便利越好。再高级点，四周规划好病院和黉舍，学区房的价钱跟着涨。如果四周有综合性购物场合，这块地的价值当即就能涨上去——这也是为什么万达广场那么受处所当局接待的原因，哪里万达广场开建了，哪里的地价就能上去，房子也能卖好。

固然根本扶植都应该是平等的，但显然有些基建比另一些更平等。好比修路造桥、水电网等根本举措措施扶植的优先度就远高于病院、黉舍等公共办事扶植，并且前者投入立竿见影，能吸引更多资金，后者投入年夜、见效周期长并且纷歧心猿意马显著，一不小心还可能给他人做了嫁衣（好比武汉好年夜学多，培育的优异年夜学生却多去了珠江三角洲）。

对于处所当局官员说，与其在本身任期内纷歧心猿意马能生效的医疗、卫生、教育、环保、文化等事业上加年夜投资，不如在根本举措措施扶植上多投钱。

这就造当作了地盘财务的两面性。一方面，财务分权之后，出格是在GDP作为官员查核硬前提下，处所当局有着成长经济的强烈感动，会积极推进根本举措措施扶植，以积极促进财产的发生和引入。为了筹钱进行根本举措措施扶植，卖地收入就当作了处所当局扩年夜财路的法宝。恰是卖地获得的钱，让处所当局年夜搞基建，促进了城市化的快速成长。

而另一方面，相对于根本举措措施扶植和城市道积的不竭扩年夜，城市的“软情况”，即教育、文化、医疗、环保等范畴成长相对滞后。举个例子，上个宿世纪八十年月末，国度就拟定了预算内教育拨条目占GDP的比重在2000年应该达到成长中国度4%的平均程度的方针，成果直到2012年教育经费占GDP的比重才刚跨越4%。作为对照，就连马来西亚如许的成长中国度教育经费占GDP的比重在1992年就达到了5.5%。

在地盘财务差遣下，处所当局当然但愿地价卖得越高越好，于是它的存在也当作了高房价的帮凶。高房价和教育、文化、医疗、环保等资本的相对稀缺，也在必然水平上按捺了城市化的成长。中国社会科学院副院长蔡昉在比来的演讲中就提到，跟中国成长水平相仿的中等偏上收入国度来比，中等偏上收入国度的城市化平均程度是65%，而中国今朝只有58%。另一年夜城市化的阻碍是户籍轨制，若是解除失落没有城市户口、难以享受到城市福利的农人工群体的话，中国户籍生齿城市化率也就只有42%。

简单说，地盘财务对城市根本举措措施的堆集半斤八两有利，但对城市里的人和想进城的人却都是相对不友爱的。

新一轮买卖

地盘财务还有一年夜坏处，那就是，既然卖地这么爽，那么处所当局就会陷溺卖地不克不及自拔，财务收入年夜部门靠卖地。

2017年国有地盘利用权出让收入跨越5万亿，同比增加40.7%，按照公家号“智谷趋向”的统计，不少比来几年表示优异的二线城市，如杭州、南京、当作都、武汉等，2017年城市地盘出让金收入与市级一般公共预算收入的比值年夜于1，也就是说这些概况光鲜的城市，卖地收入都年夜于其市级一般公共预算收入。

财务收入状况比力好的城市，卖地年夜搞扶植还能维持。财产多样性不强的小城市冒险建新城，则轻易出问题。好比依靠煤炭财产的湖南耒阳，也曾筹算借着高铁的春风建新城，指望卖地可以或许获得超额收益。

近几年耒阳非税收入年夜幅下降，税收收入不不变，债务压力却越来越年夜，不少钱又投入到了棚户区革新等工程中，成果就是财务严重，甚至呈现了在职干部职工工资延迟发放的环境。

债务压力当作了不少处所当局的问题，尤其是在前半年去杠杆的年夜情况下，良多处所当局都快对峙不下去了。下半年基调酿成了“稳杠杆”，处所当局又起头拼命发债，8月的当局新增专项债刊行规模为4267亿，较7月增加了3.2倍。

显然，如许继续加杠杆搞基建卖地回条目的套路，今后怕是不克不及持续，因为一方面方才辛辛劳苦去的杠杆又要反弹，另一方面，下半年还有一个基调是“果断遏制房价上涨”，这就导致了不少处所因为房地产商不看好持久的房价涨幅，地盘甚至流拍了，卖地都卖不出了。久远来看，不遏制房价上涨也不可了，一方面是中国新生儿数目越来越少，久远来看对住房需求会萎缩，另一方面六个钱包都掏出来了，居平易近杠杆率客岁达到了49%了，再让居平易近加杠杆，不仅不厚道也很危险。

卖地赚钱越来越难，那其他处所当局收入渠道呢？欠好意思，非税收入正在整顿，必然会越来越少的；税收收入的话，营改增领会一下，本来属于处所当局的营业税要没了，改当作处所和中心共享的增值税……处所当局的财路是在不竭萎缩的。可是处所当局的财务支出和事权必定会日益增加，真是想我冷艳还想我轻佻又轻贱。

所以对于处所当局来说，今后可能会呈现如许几种环境：

1. 三线以下城市，尤其是财产不发财、财力不足的，生齿也在持续流出，可能就此彻底佛系，削减公共开支，顺应生齿流掉、财产萎缩的新常态。

2. 二线城市竞争会愈发激烈，做年夜省会义正词严，争夺最后可以或许让自身实现飞跃的时候窗口期，在争夺人才和财产上竞争会越来越惨烈。比来几年的抢人年夜战，就是从武汉率先挑起，本年的西安和天津闹得最厉害。若是不克不及吸引一二线城市生齿，则会从本省三线及以下城市吸惹人口，省会吸血款式已经形当作。

3. 一线城市则相对淡心猿意马，财力充沛的它们会选择精耕细作，把本市的教育、文化、情况等短板补齐，尤其是像海说神聊京这种天然禀赋欠安但财产吸引力极强的城市，会不吝舍弃部门低端财产来缓解其教育、卫生、情况资本的严重场合排场。

4. 若是处所当局其实不胜重负，新一轮财务鼎新可能会发生，以提高处所当局财力。

可能到时辰，又要起头新一轮和魔鬼的构和了，但愿此次我们能谈出个好代价。

本回完