为什么撬动北上广深的租房市场只需180亿元

但愿这一次，租房市场不要又当作为资金的“风口”。

0，解构租房市场

我国的房地产市场持久以来“重售轻租”，使得租房市场的还在试探中成长。

2015 年 1 月，住建部发布《关于加速培育和成长住房租赁市场的指导定见》；

2017 年 7 月，九部委结合印发《关于在生齿净流入的年夜中城市加速成长住房租赁市场的通知》，租房市场利好频传。

2017年11月来，“加速成立多本家儿体供给、多渠道保障、租购并举的住房轨制，让全体人平易近住有所居”被正式提出，而“租购并举”无疑是让住房回归栖身本义、让房地产市场形当作不变健康成长的长效机制的十分关头而紧要的一环。

图片来历：人平易近日报（2017年11月）

然而，本年以来，全国多地（出格是一线城市）呈现了住房房钱较快上涨的环境。

图片来历：新京报制图

影响房租涨跌的身分有良多，既有房价、物价转变的宏不雅经济布景，也有暑期“结业季”等季候性转变的身分。

图片来历：央视财经（2018年8月）

而当前对房租上涨争议最年夜的，可能就是“新闹事物”长租公寓的问题。

在如许的布景之下，本文并不直接会商长租公寓对房租的影响。

咱们不妨换个思绪来看问题的素质：

本文将重点考查一个城市的租房市场的容量到底有多年夜？清晰了这个问题，天然就会大白资金对一个城市租房市场的影响若何了。

1，租房时代到临：海说神聊京的存量住房到底有几多？

鼎力成长租房市场的关头布景是需要有一个当作熟的存量房市场。显然，楼市成长得更为当作熟的一线城市，已经争先进入了以存量房为本家儿的时代。

像海说神聊京如许的一线特年夜城市，住房存量是惊人的。那么，当前海说神聊京到底有几多存量房呢？要在像海说神聊京如许的特年夜城市中精确统计住房套数是比力坚苦的，出格是分歧年月建筑的各类住房（老房子、单元房、商品房、安设房、保障房，等等）稠浊，给统计带来了很浩劫度。

2018年2月，广发地产综合了多个渠道得出的估量是“海说神聊京住房可买卖存量5.38亿平米、730万套住房”。

笔者也采纳个各类“查表”的体例来进行交互验证（注：下列数据均来自国度统计局）。

水表：

当前海说神聊京全市的城市供水家庭用户约为611万户（包罗公共供水和自扶植施供水）。

电表：

国度电网智能电表数据显示约为737万户（套）。

气表：

2016年末海说神聊京家庭用自然气户数约为598万户，此外液化石油气家庭用户303万户。

从上述“水电气”的统计环境来看，因为单一的数据来历可能有欠缺或叠加的环境，因而“水电气”三组数据不克不及完全匹配。但综合来看，对海说神聊京的存量房有700多万套的估量是没有问题的。

此外，在一份题为《海说神聊京市住房租赁市场成长近况及政策建议》（来历：《中国房地产》，2017年34期）的文章中，提到“按照海说神聊京市住房租赁合同挂号存案数据以及住房和城乡扶植委员会和房地产掮客机构的相关数据统计，2016年海说神聊京市住房租赁当作交年夜约200万套次，租赁状况的住房约有150万套，约占整体住房存量的20%摆布。”照此推算，海说神聊京全市规模内的住房存量应在750万套。

2，海说神聊京可租房源的市场容量到底有多年夜？

前面提到，海说神聊京全市有约750万套的住房存量，可是不成能所有的住房都是潜在的租赁住房的房源。因为自有住房本身住，或者后代和怙恃一路住等环境的存在，使得全数存量住房傍边只会有一个比例用于出租。按照前面提到的《海说神聊京市住房租赁市场成长近况及政策建议》（来历：《中国房地产》，2017年34期）一文中的信息，“租赁状况的住房约有150万套，约占整体住房存量的20%摆布”。

对比前面提到的各项数据，这150万套和20%，应该是一个比力合理的估量。另据海说神聊京市统计年鉴数据显示，租住生齿为738万，占常住生齿为2170.5万人的34%。若是按照平均1.5小我租一套房来估算的话，那么从平均意义上看，这占比34%的租房生齿就应该在存量住房中占比22.67%的。这和前面提到的“20%”是比力吻合的。

然而，若是将上面提到的“租赁状况”和“租房市场”相等同，这是有很年夜的歧义的。对于一个想租房的人来说，已经有人住进去的处于“租赁状况”的房源是没有意义的，就算房源再好别人正住着本身也无法搬进去住。显然，只有正在挂牌的可租赁房源才是这个求租者应该关心的对象。

当然，严酷地说，已经有人住进去的处于“租赁状况”的房源和正在挂牌的可租赁房源的加总配合组成了一个城市完整的租房市场。而正在挂牌房源，则像是一个“蓄水池”，一旦有人租房当作功，那么这套房源就会退出该蓄水池而改变当作已经处于租赁状况的房源。与之对应的，若是有房源的租约到期或佃农退租，那么一旦房主再次将房源挂牌出来招租，则该套房源又会改变当作这个“蓄水池”里新增的可租赁房源。显而易见，这是一个有增有减的动态过程。

此刻问题来了：近似海说神聊京如许常住生齿跨越2000万的特年夜城市，到底有几多正在挂牌的房源呢？

笔者浏览了一些机构的网站，单家年夜型机构显示的海说神聊京当前真实挂牌租房房源约在3万多套。而按照相关数据显示，海说神聊京当前挂牌的真实“全网租赁房源”约为14万套摆布（数据来历：诸葛找房）。这里所谓的“真实”房源，是指用手艺手段剔除了假房源、反复房源、已当作交房源等干扰信息之后获得的房源。这个14万套摆布的房源数字是根基解除了合租房源之后的数据，不然若是包含合租房源的话数字就更年夜。当然，“全网租赁房源”顾名思义是指挂网的可租房源，而一些未上彀的房源（出格是小产权房或者城中村之类的租赁房源）的存在，使得现实的可租房源必然年夜于这个“全网租赁房源”。不外考虑到当前互联网的普及性，现实的可租房源应该和“全网”口径的可租赁房源的不同不会很年夜。对比前面的“150万套处于租赁状况”的数据，可知这个约10%处于出租“周转期”的房源套数是较为合理的。

3，要“控盘”一个特年夜城市的租房市场需要几多资金？

此刻，将是本文要会商的真正焦点问题地点：从资金的角度来看，一个特年夜城市的租房市场容量到底有多年夜？

1）月每平米房钱和月每套房钱是几多？

要回覆这个问题，我们起首要领会当前海说神聊京的租房市场在平均意义上的房钱程度是几多。

按照地产网中国于2017年9月30日发布的《2017海说神聊京市租房市场陈述》（数据来历：诸葛找房）显示，海说神聊京市整体的市场平均房钱为84.8元每月每平米，而平均每套房钱为7201元。

另据《华夏时报》在本年8月17日报道中引用诸葛找房的数据显示：2018年7月，海说神聊京房租均价为90.12元/平方米（对比参考：中国指数研究院发布的2018年6月的海说神聊京房钱均价为89元/平方米）。

于是，在统一数据口径之下，和客岁的月每平米房钱比拟，房钱的整体平均涨幅为6.27%。请注重这是海说神聊京全市均价意义上的房钱涨幅，固然看似不算高，可是落实到具体的优质房源上，其月每平米的房钱上涨30%是完全可能的。按照此涨幅类推，海说神聊京当前的平均每套房钱应为7652.76元。

2）海说神聊京全市的租房市场的整体房钱规模有多年夜？

此刻，若是我们要计较海说神聊京全市的租房市场的整体房钱规模，那么事实应该按照前面提到的全数处于“租赁状况”的150万套房计较呢，仍是应该按照正在挂牌的可租房源14万套计较呢？

我们不妨都来算一算。

按照第一种口径，即全数处于“租赁状况”的150万套房计较，那么海说神聊京全市每月的房钱规模为114.79亿元。而一年12个月下来就是1377.50亿元。这简直是一个年夜蛋糕！

按照第二种口径，即全数正在挂牌的可租房源计较，那么海说神聊京全市每月的挂牌可租房钱规模为10.71亿元（注：笔者也用其他方式对此金额进行了验算，所得成果相差不年夜，故此处不在赘述）。而一年12个月下来就是128.57亿元。显然，这就比第一种口径的计较金额小多了。

3）几多资金可以“控盘”？

本文最关头的一步阐发来了：

假设若是有资金想“锁心猿意马”像海说神聊京如许的一个特年夜城市的全数可租房源，显然它并不需要获得所有已经处于“租赁状况”的房源。相反地，其精确的方针应该是当前市场上正在挂牌的可租赁房源。

正如上面的第二种口径计较所示，海说神聊京全数正在挂牌的可租房源的每月整体房钱总额为10.71亿元，不到11亿。事实上，若是有资金想“控盘”，底子不需要“年付”房钱，即上面计较的总额128.57亿元。按照租房市场常见的“季付”传统，资金只需要标的目的分离的小业本家儿房主们付出总额为32.13亿元的房钱，就可以实现“控盘”。至于之后的房钱，资金完全可以在收了租客房钱今后再对分离的小业本家儿房主进行付出，后续的现金流是很轻易就可以“滚起走”的。

当然，资金在收了房源之后必定是要对房源进行“收拾”一下的，好比进级一下家具和家电，粉刷墙面等简单装修一下，或者，“隔绝距离”一下……对于每一套来房源来说，其实可能也花不了几多钱，此处就按3万元/套来估算，应该差不多了，究竟结果此刻一台全新的55寸平板电视，在某东上标价1599元都能买到，还可以用满1000减15的优惠券（注：此处指尺度的1080P设置装备摆设，非国际年夜牌）。如许一来，全数14万套正在挂牌的可租房源的硬件“进级”费用的总额估量为42亿元（注：现实上这个金额可能都估量得有点多了）。

如许汇总一下，若是有资金想“控盘”像海说神聊京如许的一个特年夜城市的全数可租房源，总共需要32.13+42=74.13亿元。

这笔钱是一个什么概念呢？我们不妨看看下面这幅图：

资料来历：新京报（海说神聊京）

可见，在海说神聊京如许的一线特年夜城市，70多亿的资金其实也就是买一块地的资金规模。

我们再来对比一下客岁年夜热的本钱“风口”共享单车“烧”了几多钱。

按照《共享单车被12元平沽，一图看懂共享单车近年烧失落的钱！》（来历：创业家传媒）一文清算，“10家共享单车企业来看，所融得的资金量就有395亿元人平易近币，并且这还仅是具有具体融资金额的数据。再考虑到整个共享单车行业，所清算的10家企业仅能算是一小部门，如斯说来，保守估量500亿元的融资额是有的，而这就是这两三年的事。”

笔者对比共享单车这个行业，是有如许的担忧：

当前国内若是某个行业被本钱市场认心猿意马了是“风口”，那么在短时候内“一窝蜂”式地涌入400-500亿元规模的资金是完全可能的。

事实上，按照本文上面的估算和阐发，300亿元级此外资金规模，可能已经足够“控盘”海说神聊上广深四个一线城市的租房市场了。

别的，因为在上面笔者的估算中，采用了海说神聊京全市规模内的挂牌可租房源数据。然而因为室第物业在空间上分布的不服衡性，资金完全可以只“锁心猿意马”市区以及近郊的房源，那么所需资金可能仅为上述估量值的2./3甚至一半，就可以“撬动”这座城市的租房市场。换句话说，按照约44亿元（按照前述估量值接近60%的比例估算）一座一线城市，总计约180亿元摆布的资金规模就可以“撬动”海说神聊上广深四座一线城市，并给这四座城市的租房市场带来可能是“翻天覆地”的转变。请注重，此处所用的“翻天覆地”一词，其自己是一个中性词，既可以指好的方面的转变，但也可能是一些欠好的转变。

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4，对更小城市的担忧

按照和上面部门对一线城市阐发完全一样的方式，笔者也测算了更小规模城市的租房市场。

在一个尺度化的阐发模子中，一个抽象的尺度的年夜型二线城市（注：常住生齿跨越万万，租房市场活跃），其租房市场挂牌待租房源每月的房钱总额可能在3亿元摆布。

于是，按照“季付”房钱9亿元，再加上估算的装修、设置装备摆设家具家电等”“进级”的总费用约20亿元（现实上完全可能用不到这么多衡宇硬件进级费用），总计约29元的资金规模可能就可以“控盘”一个年夜型二线城市的租房市场。这在二线城市一般也就是拿一块地的资金规模。

现实上，按照前面部门接近60%的比例进行估算，年夜约17亿摆布的资金规模就已经可以“撬动”一个年夜型二线城市的租房市场。

显而易见，对于“体量”更小的三四线城市而言，也许小几个亿的资金规模就已经能给本地的租房市场带来显著的影响了。

出格申明：

因为租房市场随时在转变，本文以上所做的估量和阐发仅基于获得数据那时的环境。

郑重提醒：

本文纯属学术切磋，描述和阐发客不雅的市场环境，不组成任何投资建议。

本文仅代表作者小我不雅点，与所供职的单元无关。

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作者介绍：

西南财经年夜学经济学院 副传授、博士生导师

留美经济学博士

长篇都会财经恋爱小说《楼市与恋爱》作者

知名财经评论人

学者刘璐