厦门房价到底die了没有？

图片来历：视觉中国

——70个年夜中城市楼市走势巡回点评之三（上）

文：刘 璐

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市场上对厦门楼市的观点似乎有着诸多的曲解。

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0，媒介

继前两期“70个年夜中城市楼市巡回点评”收到强烈热闹反应之后，笔者继续尽力，争夺对国内每一座年夜中城市的楼市走标的目的给出本身怪异的阐发和观点。

这一期选择厦门作为研究对象，是因为笔者感觉市场上对这座热点城市楼市的观点似乎有着诸多的曲解。出格是比来一段时候，关于厦门房价“暴跌”甚至“崩盘”等字眼的信息多了起来。

下面为一些近期的新闻题目截图，让我们先来感触感染一下“画风”：

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比来厦门楼市“不正常”的存眷度让对厦门楼市有一些研究的笔者有一些诧异。因为非论是厦门的新房仍是二手房的市场，今朝并非涉及楼市重年夜走势转变的关头节点。为了消弭市场上对于厦门楼市的曲解，削减误判，笔者感觉有需要在此时发布一篇对厦门楼市的深度研究出来（现实上是两篇，分“上、下”两集），以利于读者客不雅理性地熟悉市场。

出格申明：本文写作中所用数据本家儿要来自于国度统计局发布的“70个年夜中城市房价指数”。笔者采用特别的算法进行了清算和加工。

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1，“榜眼”厦门

在2017年头的时辰，笔者曾写过一篇文章《“一二三四线”城市out了！中国城市间楼市梯队的新划分》（请拜见文末的“延长阅读”）来具体切磋了近年来中国城市间楼市分化的特点和趋向。若是从2013-2016年的这四年来看，厦门的新房价钱指数累计涨幅为79.45%，排在70个年夜中城市的第二位。在这一期间，全国新房价钱上涨最快的是深圳。而厦门新房市场的风头显然盖过了海说神聊京、上海、广州如许的“老牌劲旅”。若是只看2016年这一年的涨幅，合肥、厦门、南京这“新三剑客”已然位列三甲，厦门同样处于新房涨幅“榜眼”的地位（2016年的全年涨幅为41.54%，比合肥略低）。若是我们把时候跨度放年夜到2013年1月至今（最新的房价指数只发布到2018年6月），那么厦门的新房指数累计涨幅为84.86%，依然仅次于深圳，紧紧占有着第二。而这一时候段内与厦门同省的省会城市福州的新房指数累计涨幅为37.64%，仅为厦门同期涨幅的44.36%，连一半都不到。

显然，若是仅以新房价钱指数的累计涨幅来划分中国年夜陆的城市，深圳和厦门才是一线城市，而海说神聊上广只能算作二线。

请注重，零丁看这个房价整体指数的涨幅其感化有必然局限，可是用来横标的目的做比力就很是有意思了。好比，2013年以来累计房价整体涨幅跨越30%的城市，其个别楼盘涨价的“体感”已经很是较着了（可能上涨已达一倍甚至两倍以上）。如杭州、西安等，均在35%级别，他们也均为楼市上涨的热点城市。而厦门约85%的累计涨幅，落实到具体楼盘其涨幅可能会很是惊人（数倍……）。要知道，在2016年低调拿下“宿世界冠军”的合肥，其累计涨幅为58.72%，仍然年夜年夜低于厦门。所以不要说这个房价指数没有效，关头是看你怎么用。笔者就很是喜好用统计局的这个房价指数，连系本身独创的阐发模子用来做城市间的横标的目的比力和判定城市房价走势屡试不爽（需新房指数和二手房指数搭配利用）。

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2，本轮厦门楼市调控的布景回首

事实上，和国内良多城市纷歧样，厦门新房市场的“坚挺”水平可能会超出你的想象。自2013年1月起连涨20个月之后，厦门的新房指数仅在2014年的10月至2015年2月的这5个月中呈现了一些微弱的下跌（同期包罗省会福州在内的国内浩繁城市都呈现了较长时候的较年夜幅度下跌）。

之后，从2015年的3月起头，直到2016年10月，厦门的新房指数又睁开了一轮“波澜壮阔”的行情，再次连涨20个月，累计涨幅达51.60%。

再之后，跟着全国性楼市调控的起头，厦门的新房指数终于在2016年11月迎来了下跌，之后跌一会儿又涨一会儿，一向到此刻，甚至较调控起头前都还又涨了一些。这一阶段总体来说可以用“高位盘整”来归纳综合，甚至还有必然水平的“震动上升”。

本轮楼市周期厦门新房价钱走势三阶段示意图（2012年12月=100）(数据来历：国度统计局）

此中，厦门新房指数以2016年的3至9月这7个月涨幅最为猛烈，最高曾创出5.4%的月环比涨幅。若是按照最颠峰5.4%的月度房价涨幅来看，按照“复利”计较的年化房价涨幅可以高达87.97%，简直很是惊人。

按照5.4%的月度环比涨幅模拟的年化房价走势图（数据来历：笔者经由过程计较机模拟）

在如许的年夜布景之下，在2016年国庆时代的新一轮楼市调控之中，厦门被列为了热点城市。

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3，厦门二手房的表示远不如新房“坚挺”

从2014年6月到2015年3月，厦门的二手房指数就呈现了10个月的下跌周期（此中3个月是环比走平），累计下跌3.35%。固然幅度也不算年夜，但却较着弱于同期新房市场的表示。

从2015年的4月起，厦门二手房市场起头了长达24个月的上涨周期（此中仅2016年的10至12月呈现了两次环比持安然平静一次微跌），直到2017年3月，累计涨幅达50.02%。

2017年3月楼市调控进级之后厦门的二手房房价钱指数走势图（2016年9月=100）

有趣的是，比拟于新房，厦门二手房价钱的指数则要“暖和”得多。按照笔者的统计和梳理，按照和前面新房指数同样的三段时候区间来统计，2013-2016年的四年间，厦门的二手房指数累计上涨了50.75%。若是仅看2016年，那么厦门的二手房指数累计上涨31.55%。若是我们把时候跨度放年夜到2013年1月至今（最新的房价指数只发布到2018年6月），那么厦门的二手房房指数累计涨幅为51.57%。

显然，厦门二手房指数的这个累计涨幅，不仅比同城新房指数的累计涨幅低了很多，也低于其他楼市“热点”城市，好比合肥等。

然而，在此中最“疯狂”的月份，厦门二手房指数的环比涨幅高达6.3%。不妨来感触感染一下电脑模拟的年化涨幅：

按照6.3%的月度环比涨幅模拟的年化房价走势图（数据来历：笔者经由过程计较机模拟）

厦门二手房指数的“巅峰期”呈现在2017年3月，那时的累计涨幅（从2013年1月起头计较）为61.62%。

之后，从2017年4月起头至今（最新的房价指数只发布到2018年6月），厦门的二手房指数连跌了15个月！相对于2017年3月的高点而言的累计跌幅为6.21%。对比之前笔者发布的《11个月二手房均价下跌6.6%！——本轮海说神聊京楼市周期的回首、阐发和展望》一文可知，其实这一轮厦门二手房下跌的水平还不如海说神聊京。笔者纳闷儿的是，为什么海说神聊京没有喊“崩盘”，可是厦门的下跌激发的存眷却这么高呢？今朝业内对厦门楼市的过度存眷可能更多的是源于一些个体案例或者偶尔事务（如个体楼盘的较年夜幅度下跌）。

本轮楼市周期厦门二手房格走势图（2012年12月=100）(数据来历：国度统计局）

对比厦门的新房和二手房的整体走势，更轻易发现一些独特之处。对比作为同省省会的福州，其从2013年1月起至今的新房指数的整体涨幅为37.64%，而同期间二手房指数整体涨幅为31.03%，可见不同并不算年夜。但同期间厦门的新房和二手房指数整体累计涨幅的对比则为84.86%比51.57%。显而易见，厦门的新房涨幅比二手房涨幅超出跨越了64.55%，这就有点“不正常”了。这进一步印证了笔者之前对厦门新房供给太少是本家儿要原因的判定，究竟结果二手房作为一个存量市场，其（潜在）供给量是远弘远于新房的。

数据来历：诸葛找房

中介平台数据显示的二手房跌幅经计较为6.02%，和统计局的房价指数计较值很是接近。

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4，调控政策结果立竿见影

在严酷执行2016年10月5日限购的根本上，2017年3月24日厦门限购第一次进级：独身限购1套，新购住房满两年才能买卖，经由过程赠予体例让渡住房后，再次采办住房需满3年。

仅4天之后，3月28日厦门调控再次进级：社保变由两年变为三年，银行认房又认贷，公积金贷条目由满半年变为满一年。

从上面的阐发可以看出，相较于新房的“坚挺”，厦门的二手房市场受到楼市调控政策的影响很是较着。在第一轮全国性的楼市调控政策之后，厦门的二手房环比涨幅从2016年10月起就已经起头放缓和持平。固然在2017年的春节时代（2、3月）有较年夜反弹，但跟着2017年3月全国出来新一轮的密集调控（如“3.17”海说神聊京楼市调控新政），厦门的二手房涨势可谓来了一个“急刹车”，不仅立马转跌，并且跌幅较着。请注重，厦门的案例和海说神聊京很是相似。海说神聊京的二手房价钱指数也是在客岁的“3.17”楼市调控新政之后回声而落。

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5，小结

对于市场上关于厦门当前楼市的曲解，我们可以如许来对待：

1）显然，这15个月6.21%的整体跌幅并算不上“崩盘”（略弱于海说神聊京同期二手房的整体跌幅）。

2）2018年1月以来，厦门二手房指数的跌幅表现出稳步收窄的趋向，即跌得越来越慢。当前固然还不克不及判定是否可以或许在连跌15个月之后进行阶段性的筑底，但至少没有进一步加快下跌。

3）现实上，因为“限售”的存在，厦门二手房市场更可能的走势是持续“阴跌”。简直，每个月环比百分之零点几的跌幅并不算何等较着，距离“断崖式”下跌的感触感染也还相差十万八千里。

4）前面部门已经阐发了，厦门的新房从整体上看压根儿没有跌。

5）地盘市场的转变原本就比楼市更为敏感。个体地块拿地楼面价“腰斩”不克不及等同于房价也会呈现划一跌幅。

按照本文的梳理和阐发，相信列位读者伴侣对厦门楼市会有更直不雅和清楚的判定。当前厦门二手房市场6.21%的整体跌幅，不克不及算小（个别楼盘有可能在20%摆布），但也绝对算不上是“崩盘”。而面临前期堆集的庞大涨幅（出格是新房市场），若何实现平稳的“软着陆”，这才是厦门楼市道临的真正挑战。

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限于篇幅，笔者把本次对厦门楼市的阐发拆分当作为“上、下”两篇文章。今天发布的上集只是在描述客不雅事实。明天将会继续发布下集，内容是深度分解厦门房价及其累计涨幅为什么会如斯之高的一些素质原因，接待列位读者伴侣继续存眷！

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郑重提醒：

本文纯属学术切磋，描述和阐发客不雅的市场环境，不组成任何投资建议。

本文仅代表作者小我不雅点，与所供职的单元无关。

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作者介绍：

西南财经年夜学经济学院 副传授、博士生导师

留美经济学博士

长篇都会财经恋爱小说《楼市与恋爱》作者

知名财经评论人

@学者刘璐